Esiste un tempo prima, durante e dopo l’emergenza Covid-19, anche per il retail e l’immobiliare commerciale. A sottolinearlo è Retail Trends, l’appuntamento di Cocuzza & Associati giunto quest’anno alla sua ottava edizione con una veste rinnovata e una formula online.
La presentazione del report si è svolta ieri, 5 maggio, con la partecipazione di Claudio Cocuzza, Alessandro Barzaghi e Giulia Comparini, dello studio legale, affiancati da Thomas Casolo, international partner head of retail Italy di Cushman & Wakefield, Leonardo Cavalli, founder and managing partner di One Works, e Alessandro Varisco, CEO di Twinset.
La pandemia ha inciso pesantemente sul retail real estate, con il susseguirsi di lockdown e ripartenze che hanno messo a dura prova gli operatori del settore. In quest’ultimo anno, l’impatto del Covid ha soprattutto accelerato tendenze già in atto nel retail, a partire dalla scommessa sull’omnicanalità e la spinta verso la sostenibilità fino al ruolo ormai centrale dell’online, oltre all’importanza di offrire ai consumatori esperienze di acquisto sempre più sofisticate e al conseguente ripensamento alcune rigidità del brick and mortar.
Nel 2020, si legge nel report, solo l’e-commerce ha raggiunto quota 23,3 miliardi di euro per i prodotti in Italia, mettendo a segno una crescita pari al 31% (fonte Osservatorio eCommerce B2c Netcomm – School of Management Politecnico di Milano), mentre i dati di investimenti, performance e sviluppo negozi sono tutti in flessione. Non è, infatti, una novità che il commercio debba confrontarsi con l’integrazione tra online e offline, visti il successo e il dilagare di e-commerce e social media. Così come da anni il traffico nei negozi è in calo e le vendite organiche sono spesso insufficienti per sostenere il conto economico, impattato innanzitutto dal costo di personale e affitti.
Se tutto l’immobiliare commerciale ha pagato duramente il prezzo della pandemia, nel 2021 è stato il mondo del lusso a ripartire prima con progetti retail in Italia, così come sul fronte internazionale. “L’esperienza mi ha insegnato che ai primi sintomi di crisi, come appunto quella causata dalla pandemia, a fermarsi prima è il mercato del lusso, dopo invece il mass market – commenta Thomas Casolo -. Così come chi riparte per primo è il lusso, spinto da maggiore propositività e potere economico: lo ha dimostrato la ripresa del settore in Asia e Cina. Anche in Italia i brand dell’alto di gamma hanno iniziato a muoversi con operazioni prevalentemente su Milano, Roma, Firenze e possibilità di aperture entro l’estate, mentre il fast fashion ha un orizzonte più lungo e pensa a settembre”.
Accomuna entrambi i settori del lusso e del mass market il processo di selezione e ottimizzazione del network di punti vendita di fatto accelerato dall’emergenza. Non solo. Come conseguenza generalizzata dell’obbligata chiusura dei negozi, tutti i tenant hanno bussato alla porta dei landlord per rivedere i canoni di affitto, chiedendo ribassi dal 15% al 30 per cento. In alcune top location che mantengono intatto il loro appeal è più difficile contrattare, come via Monte Napoleone nel Quadrilatero meneghino, dove i canoni di locazione sono addirittura aumentati e adesso, con i dovuti distinguo e nelle location migliori, si è più vicini ai 14.500 euro al metro quadro l’anno per un negozio al massimo di 250 metri quadri. Agganciare il canone alla performance del negozio è una soluzione che potrebbe, però, essere adottata – evidenzia Casolo – “in strade e zone con un numero di sfitti importante, per esempio corso Buenos Aires, che attualmente conta 35-40 negozi vuoti su circa 450, o corso Vittorio Emanuele, dove esistono più opportunità di locazione per spazi grandi, più difficili da affittare. Ma lo stesso potrebbe valere per via Spiga, che nella parte da via Manzoni a via Gesù ha circa 15 vetrine da affittare”.
Restando nel capoluogo lombardo, prosegue Casolo, “molte delle aziende hanno riposizionato il secondo brand, soprattutto nel settore dell’accessorio, in Galleria Vittorio Emanuele, che rappresenta sempre più una valida alternativa al Quadrilatero”.
Non è vero, dunque, che il retail è morto con la pandemia, ma dovrà cambiare pelle e soprattutto le aziende dovranno modificare il loro approccio, grazie anche all’omnicanalità. Lo afferma Alessandro Varisco, secondo il quale “il retail fisico svolgerà sempre un ruolo importante perché la tecnologia, per quanto sia un grande facilitatore nel contatto con il cliente e nell’erogazione del servizio, è fredda. Lo store è l’unico touch point che consente al consumatore un’esperienza visiva e sensoriale e al brand di trasferire al meglio i propri valori”. Si apre, dunque, un mondo di possibilità sull’evoluzione dei punti vendita fisici in “hub esperienziali e tecnologici, dei veri e propri entertainment point all’interno dei quali il prodotto, che rimarrà centrale, dovrà essere arricchito dall’espressione del sistema valoriale che è a monte del prodotto stesso”.
Infine, per quanto riguarda i centri commerciali, a fare la differenza nella metamorfosi sarà, in generale, una sempre maggiore attenzione alla rigenerazione urbana. A sostenerlo è Leonardo Cavalli, intervenuto dal polo del lusso San Marino Outlet Experience che sarà inaugurato il 24 giugno. “Il retail deve tornare a mettersi in gioco – afferma il fondatore e managing director dello studio di architettura -. Non deve pensarsi in forma autoriferita, ma immaginarsi ancillare, perché uno degli elementi centrali della rigenerazione è la relazione tra gli edifici e lo spazio pubblico. Il commercio deve mediare tra dimensione pubblica e dimensione privata, stabilendo anche un’interferenza di natura sociale”.
